Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur? 2025

Aidat borcu ödenmezse ne olur? İcra takibi, faiz, dava süreci ve kat maliklerinin karşılaşabileceği yasal sonuçları detaylıca ele aldık.
Sincan icra avukatı 
Ankara icra avukatı 

Aidat Nedir ve Yasal Dayanağı

Aidat, apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında ortak giderlerin karşılanması amacıyla kat maliklerinden veya kiracılardan toplanan zorunlu bir ödemedir. Bu ödemelerin dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili yönetim planlarında açıkça belirtilmiştir.

Kanuna göre, tüm kat malikleri ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderlerine eşit veya arsa payı oranında katılmak zorundadır. Aidat ödeme yükümlülüğü yalnızca kat malikine değil, kiracıya da yönetim planı doğrultusunda yansıtılabilir.

Aidat Borcunun Doğması ve Bildirimi

Site veya apartman yönetimi, aylık veya yıllık olarak belirlediği aidat miktarını tüm kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür. Bu bildirim yazılı olarak, ilan panosuna asılarak veya dijital iletişim yollarıyla yapılabilir.

Aidat borcu, belirlenen tarihte ödenmediği anda doğmuş sayılır ve gecikme faizi işlemeye başlar. Bu noktada, "bildirilmediği için ödemedim" savunması çoğu durumda geçersizdir.

Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

Aidat borcu ödenmediğinde yönetim, öncelikle borçluya ihtarname göndererek ödemeye davet eder. Bu ihtar sonrası ödeme yapılmazsa, süreç ilamsız icra takibine dönüşebilir.

Borç ödenmediği sürece şu durumlarla karşılaşabilirsiniz:

• İcra takibi başlatılır.

• Evinize haciz işlemi uygulanabilir.

• Banka hesaplarınıza bloke gelebilir.

• Kredi notunuz düşebilir.

• Ek yasal masraflarla borç artar.

İcra Takibi Süreci

Site yönetimi veya yetkilendirilmiş avukatı, aidat borcu için doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu işlem genellikle e-devlet üzerinden UYAP sistemi ile yapılır ve borçluya 7 gün içerisinde itiraz hakkı tanınır.

İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve icra aşamasına geçilir. Borçlunun maaşına, mal varlığına veya banka hesaplarına haciz uygulanabilir. Borçlunun gayrimenkulü varsa, tapusuna şerh koyulabilir.

Faiz, Gecikme Bedeli ve Masraflar

Aidat borçlarında Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi gereği %5 veya yönetim planında belirtilmiş gecikme faizi uygulanır. Bu oran Genel Kurul tarafından yönetim planı değişikliği ile yıllık olarak belirlenir ve borç miktarına eklenir. Ayrıca:

• Avukatlık ücreti,

• İcra masrafları,

• Tebligat giderleri,

• Dosya masrafları gibi kalemler de borcun üstüne eklenir.

Kısacası, ödenmeyen 1.000 TL’lik bir aidat borcu birkaç ay içinde 5.000 TL’ye kadar çıkabilir.

Avukatsız Süreç ile Avukatlı Süreç Arasındaki Farklar

Yönetim, aidat borcunu doğrudan icraya verebilir. Ancak bir avukat aracılığıyla işlem yapılırsa, yasal prosedür daha hızlı ve hukuka uygun şekilde yürütülür. Ayrıca avukat, borçluya karşı açılacak davalarda stratejik avantaj sağlar.

Avukatın dahil olduğu bir icra dosyasında borçlunun ödeme yapmama ihtimali azalır. Çünkü prosedür daha sağlam yürütülmüş olur.

Hangi Masraflar Aidat Sayılır?

Aidatın içine giren kalemler:

• Ortak alan elektrik-su faturası,

• Asansör bakım ve onarımı,

• Temizlik, güvenlik ve peyzaj giderleri,

• Yönetim hizmet bedeli,

• Ortak sigorta primleri,

• Ortak alan tadilat ve onarım masraflarıdır.

Kişisel tüketimler (daire içi tamirat vs.) aidat kapsamına girmez.

Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Dava Açılabilir mi?

Evet, site yönetimi borcunu ödemeyen kat maliki hakkında alacak davası açabilir. Ayrıca borç uzun süre ödenmezse ve diğer kat maliklerini mağdur ederse, Kat Mülkiyeti Kanunu 25. madde uyarınca, bu kişinin bağımsız bölümünün satışı bile talep edilebilir. Bu, “tahliye” benzeri ağır bir sonuçtur ve yargı kararıyla gerçekleşir.

Haklarınızı Korumak İçin Ne Yapmalısınız?

Borçlu konumundaysanız:

• Önce yönetimle iletişime geçin.

• Borcunuzu yapılandırın veya ödeme kolaylığı isteyin.

• Resmi tebligat aldıysanız mutlaka bir avukata danışın.

• Yasal sürelere (itiraz süresi gibi) dikkat edin.

Yöneticiyseniz:

• Tüm kayıtlarınızı güncel ve yazılı tutun.

• Yönetim planını esas alın.

• Gerekirse avukat desteğiyle süreci yürütün.

Alternatif Çözüm Yolları ve Tavsiyeler

Aidat tahsilatını kolaylaştırmak için:

• Otomatik ödeme sistemi kurulabilir. Konu ile ilgili kurulmuş sistemlere internet üzerinden erişebilirsiniz.

• Daire sakinlerine dijital bildirim gönderilebilir.

• Yönetim planı güncellenerek faiz ve ödeme koşulları netleştirilebilir.

Ayrıca, dava ve icra süreci başlamadan önce arabuluculuk ya da sulh yolları denenebilir. Bu hem zamandan hem maliyetten tasarruf sağlar.

Bilinçli Davran, Haklarını Koru

Aidat borcu küçük gibi görünse de yasal süreçlerde ciddi sonuçlara yol açabilir. Gerek site yöneticisi gerekse kat maliki olun, haklarınızı bilin ve süreci profesyonelce yönetin. Aksi hâlde, küçük bir ihmal büyük maddi kayıplara dönüşebilir. Hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerimiz aşağıda mevcuttur. İlgili bağlantılara tıklayarak web sitemizi ziyaret edebilir, ofisimizin konumunu görebilirsiniz.

📞 İletişim Bilgilerimiz 

Avukat Nafiye Ulusoy Hukuk & Danışmanlık 
🌐 nafiyeulusoy.av.tr 
📱 0539 916 18 84
📍 Atatürk Mah. Atatürk Cad. No: 2/12 Sincan/Ankara