Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirayı ödemeyen kiracınızı nasıl tahliye edebileceğinizi adım adım anlattık. İcra takibi, iki haklı ihtar ve tahliye süreci hakkında bilmeniz gereken her şey bu yazıda!

Ankara Sincan Kira Avukatı

Ev sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri, kiracıların kira borcunu zamanında ödememesi ve bu durumun süreklilik kazanmasıdır. Bu noktada kiracının tahliyesi gündeme gelir. Ancak tahliye süreci kendiliğinden veya aniden gerçekleşmez; belirli hukuki prosedürlerin izlenmesi gerekir. Bu makalede, kirayı ödemeyen kiracının icra yoluyla tahliyesi, ihtar gönderilmesi, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye gibi konuları açıklıyoruz.

Kiracının Kirasını Ödememesi Ne Anlama Gelir?

Kiracı, kira sözleşmesi gereğince belirlenen tarihlerde kira bedelini ev sahibine (mal sahibine) ödemekle yükümlüdür. Kira borcu zamanında ödenmediği takdirde bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve ev sahibi açısından kiracının tahliyesine giden hukuki süreci başlatma hakkı doğar.

İcra Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için en hızlı ve etkili yollardan biri, ilamsız tahliye takibi başlatmaktır. Bu takip, İcra İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

1. İcra Takibi Başlatılması

Ev sahibi, kiracının yaşadığı yerin bağlı bulunduğu icra müdürlüğüne başvurarak kira alacağını ve tahliye talebini içeren bir ödeme emri düzenlenmesini ister. Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.

Ödeme emrinde şu bilgiler yer alır:

• Ne kadar kira borcu olduğu

• Borcun ne zaman ödendiği (ödeme günü)

• 30 gün içinde borcun ödenmesi gerektiği

• 30 gün içinde borç ödenmezse tahliye edileceği

2. Kiracıya 30 Gün Süre Tanınır

Kiracıya ödeme emri tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde kira borcunu ödemesi beklenir. Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.

3. Tahliye Talebi

30 günlük sürede borç ödenmezse, ev sahibi icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesi talebinde bulunur. Mahkeme, gerekli şartların oluştuğunu tespit ederse tahliye kararı verir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Bazı durumlarda kiracı kira borcunu ödemiş olabilir ama bu ödemeyi sürekli geciktiriyorsa, ev sahibi için bu durum da tahliye nedeni olabilir. Burada devreye "iki haklı ihtar" kuralı girer.

İki Haklı İhtar Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini geciktirerek iki kez ihtar alırsa, ev sahibi kira döneminin bitiminde kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu Süreç Nasıl İşler?

1. Kiracı kira bedelini geciktirirse, ev sahibi noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla ihtar gönderir. Kira bedeli için yapılacak icra takibi ile gönderilen ödeme icra emri de ihtar yerine geçer.

2. Aynı kira yılı içinde ikinci kez kira gecikirse, ikinci bir ihtar daha gönderilir.

3. Bu iki haklı ihtarın varlığı ile, ev sahibi kira yılı sonunda sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açabilir.

Burada önemli olan nokta, iki ihtarın da haklı ve geçerli olmasıdır. Yani ödeme tarihi geçmiş, hala ödenmemiş veya gecikmeli olarak ödenmiş kiralara ilişkin olmalıdır. Ayrıca iki haklı ihtarla tahliyede kiracının ihtardan sonra kirayı ödemesi tahliyeyi etkilemez. Çünkü burada önemli olan kiracıya aynı kira dönemi içerisinde iki kez haklı olarak ihtar çekilmiş olmasıdır.

Kiracıyı Tahliye Etmeden Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kira sözleşmesi yazılı olmalı: Hukuki süreçte kanıt niteliği taşıyacağı için kira sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmeli. Bu kira ilişkisinin ispatını kolaylaştıracaktır. Yazılı sözleşme yoksa kira ödemeleri ile kira ilişkisi yine ispatlanabilir. Yazılı sözleşme süreci kolaylaştırır, tarihlerde hata yapılmamasını sağlar.

• Banka yoluyla ödeme istenmeli: Kira bedelinin banka üzerinden ödenmesi, ödemenin yapılıp yapılmadığını takip etmeyi kolaylaştırır.

• İhtarnameler belgelenmeli: Gönderilen ihtarlar noter veya iadeli taahhütlü mektup yoluyla olmalıdır. WhatsApp ya da SMS gibi yöntemler mahkemede delil olarak kabul edilmez.

Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci genellikle birkaç ay sürer. Ancak tahliye takibi sırasında kiracı borcu ödeyip tahliye etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılabilir. Bu da tahliye emrinin icrası olarak adlandırılır.
Süreci uzman bir kira avukatıyla takip etmeniz hak kaybı yaşamanızın önüne geçer.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı kira ödemezse ne kadar sürede tahliye edilir?
İcra takibiyle yapılan tahliye işlemleri genellikle 3-6 ay arasında sonuçlanır.

Kiracının borcu ödemesi, tahliye davasını durdurur mu?
30 günlük süre içinde borcun ödenmesi tahliyeyi engeller. Ancak sürekli gecikmeler varsa, iki haklı ihtar yoluyla tahliye mümkündür.

Kiracı, ihtarları kabul etmezse ne olur?
İhtarın kiracıya ulaşması yeterlidir, kabul etmesi gerekmez.

Sonuç: Tahliye Sürecinde Profesyonel Destek Önemli

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda ev sahibi için tahliye süreci karmaşık görünebilir. Ancak yukarıda özetlediğimiz yollarla, yasal haklar korunarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Bu noktada bir avukatla çalışmak, sürecin hem hızlanmasını hem de hukuki hataların önlenmesini sağlar.

Eğer siz de kiracınızın kira borcunu ödemediğinden şikayetçiyseniz ve tahliye süreciyle ilgili adımları atmak istiyorsanız, uzman bir kira avukatından destek almanız faydalı olacaktır.

Kiracınızı tahliye etmek mi istiyorsunuz?
Ankara Sincan’daki hukuk ofisimizde kira hukuku konusunda danışmanlık hizmeti sunuyoruz. 
İletişim bilgilerimiz aşağıda mevcuttur. İlgili bağlantılara tıklayarak web sitemizi ziyaret edebilir, ofisimizin konumunu görebilirsiniz.

📞 İletişim Bilgilerimiz

Avukat Nafiye Ulusoy Hukuk & Danışmanlık
🌐 nafiyeulusoy.av.tr
📱 0539 916 18 84
📍 Atatürk Mah. Atatürk Cad. No: 2/12 Sincan/Ankara

Web sitemizde yer alan kira uyuşmazlıkları ile ilgili makalelerin listesi aşağıda mevcuttur. Okumak için başlığa tıklayabilirsiniz.

1- Kiracı olarak hangi durumlarda tahliye edilirim? 

2- Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli?

3- E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi nasıl yapılır? 

4- Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası 

5- 2025 ev kiraları ve kiracı haklarında bilmeniz gerekenler 

6- Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi: Haklar ve süreçler 

7- Kiracının tahliye davası - Kiracı nasıl çıkartılır?

8- Ev sahibim kontrat bitmeden beni çıkarabilir mi? Kiracı hakları ve hukuki çözümler

9- Mart ayı kira artış oranı 2025