10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir? Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerine göre güncel tahliye şartlarını, yasal dayanakları ve dava süreçlerini öğrenin.

Ankara kira avukatı
Sincan kira avukatı

Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl ve Üzeri Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Kira süresi 10 yılı aşan kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen belirli ve belirsiz süreli sözleşmelere göre farklı kurallar geçerlidir. Detaylarıyla burada.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Neye Dayanır?

Kiracıların uzun yıllar boyunca aynı taşınmazda oturması, kira bedelinin piyasanın çok altında kalmasına neden olabilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), ev sahiplerine bu durumda belirli şartlarla kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Ancak bu hak, belirli bir zaman planına ve prosedüre bağlıdır.

En yaygın yanılgılardan biri, kiracının 10 yılı doldurduğunda tahliye edilebileceğidir. Oysa ki TBK m. 347/1’e göre tahliye hakkı, kira sözleşmesinin ilk yılından sonraki 10 yıllık uzama süresinin sonunda, yani toplamda 11 yılın tamamlanmasıyla doğar.

Yenikent kira avukatı
Elvankent kira avukatı

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Hesaplanması

Belirli süreli kira sözleşmeleri, genellikle 1 yıl üzerinden yapılır. Eğer bu sözleşmelerin sonunda kiracı konutta kalmaya devam ederse, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Bu durum yıldan yıla tekrarlanır.

📌 Önemli: 10 yıl olarak ifade edilen süre, ilk kira yılını takip eden 10 uzama yılıdır. Yani ev sahibinin haklı nedenle tahliye hakkı ancak 11. yılın sonunda doğar.

Örnek:

• Başlangıç tarihi: 01.06.2014

• İlk yıl: 01.06.2014 - 01.06.2015

• 10 yıllık uzama: 01.06.2015 - 01.06.2025
• 10 yılı takip eden uzama yılı: 01.06.2025 - 01.06.2026

• Tahliye bildirimi için son tarih: 01.03.2026

• Dava açılabilecek tarih: 01.06.2026

Bu hesaplama şu şekilde formüle edilebilir: kira sözleşmesinin ilk süresi (1 yıl) + 10 yıllık uzama süresi + bu 10 yıllık sürenin bitimini takip eden uzama yılı. Dolayısıyla uygulamada "10 yıllık kiracı tahliyesi" olarak bilinen durum, aslında fiilen 12 yıl sonunda kiracının tahliyesine imkân tanımaktadır.

TBK m. 347/1’e Göre Tahliye Hakkının Doğduğu Süre

TBK m. 347/1 hükmü şöyle der:

“Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda sona ermez; kiracı sözleşmeyi feshetmediği sürece, aynı koşullarla bir yıl süreyle uzatılmış sayılır. Ancak bu uzama süresi on yılı geçtiyse, kiraya veren her uzama yılının sonunda, en az üç ay önceden bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Bu hüküm doğrultusunda, sözleşmenin her yıl uzadığı sistemde 11. yılın sonunda noter aracılığıyla bildirim yapılır ve kiracı tahliye edilebilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Şartları (TBK m. 347/2)

Bazı kira sözleşmeleri ise baştan itibaren belirsiz süreli olarak düzenlenmiştir. TBK m. 347/2, bu tür sözleşmelerde ev sahibine şu hakkı tanır:

“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira süresine ilişkin genel hükümler çerçevesinde sözleşmeyi feshedebilir.”

Bu durumda:

• Ev sahibi, konut kiralarında en az 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.

• Fesih bildirimi, noter kanalıyla yapılmalıdır.

• Belirli bir yıl veya 10 yıl şartı aranmaz.

Etimesgut kira avukatı
Fatih kira avukatı

Bildirim Süreleri ve Noter Zorunluluğu

İster belirli ister belirsiz süreli kira sözleşmesi olsun, ev sahibinin fesih ve tahliye bildirimini şu şekilde yapması gerekir:

• Yazılı ve noter kanalıyla olmalı

• Kira yılının bitiminden en az 3 ay önce tebliğ edilmeli

📌 Aksi halde bildirimin hiçbir geçerliliği olmayacaktır. Kiracı tahliyeye zorlanamaz ve açılacak dava reddedilebilir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci (2023 Sonrası)

2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, kira ilişkisinden doğan tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu şart sağlanmadan doğrudan dava açmak mümkün değildir.

📌 Yasal Dayanak: 7445 Sayılı Kanun – Arabuluculuk Kanunu madde 18/B

Süreç Nasıl İşler?

1. Ev sahibi ya da vekili, adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur.

2. Taraflar toplantıya davet edilir.

3. En geç 3 hafta içinde (zorunlu hallerde +1 hafta) görüşme yapılır.

4. Anlaşma olmazsa, “anlaşmazlık tutanağı” verilir.

5. Bu tutanakla mahkemeye başvuru yapılabilir.

🔔 Önemli: Mahkeme, arabuluculuk sürecinden geçmeyen davaları usulden reddeder.

Tahliye Davasının Açılması

Kiracı tahliye bildirimi ve arabuluculuk sürecine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

Gerekli belgeler:

• Noter ihtarı

• Kira sözleşmesi

• Süre hesaplamaları

• Arabuluculuk anlaşmama tutanağı

Mahkeme, tüm belgeler tam ve süreler uygun olduğunda tahliye kararı verir.

Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kiracının toplam oturum süresiyle uzama süresinin karıştırılması

• Noter bildirimi yerine sözlü/mesajla uyarı yapılması

• 3 aylık süre kuralının atlanması

• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması

• Belirsiz süreli sözleşmelere TBK 347/1 hükümlerinin uygulanması

Avukat Desteğiyle Tahliye Süreci

Kira hukukunda küçük bir hata, hem davanın reddine hem de en az bir yıl gecikmeye neden olabilir. Özellikle:

• Uygun tarihlerde noter ihtarı

• Arabuluculuk başvurusu

• Dava dilekçesinin hazırlanması

• Mahkemede temsil

gibi adımların bir kira hukuku avukatı eşliğinde yürütülmesi, sürecin sorunsuz ve hızlı ilerlemesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

11. yılı dolmadan kiracımı çıkarabilir miyim?
Hayır. TBK 347/1’e göre ilk yıl hariç 10 uzama yılını takip eden uzama yılı dolmadan tahliye hakkı doğmaz.

Tahliye ihtarını e-posta veya WhatsApp ile gönderebilir miyim?
Hayır. Noter aracılığıyla yazılı bildirim zorunludur.

Arabuluculuk şart mı?
Evet. 2023 sonrası kira uyuşmazlıklarında zorunludur.

Belirsiz süreli sözleşmede 11 yıl beklemem gerekir mi?
Hayır. Belirsiz süreli sözleşmede süre şartı yoktur; sadece 3 ay öncesinden yazılı bildirim yeterlidir.

Sonuç

Kira hukuku her geçen yıl daha karmaşık hâle gelirken, ev sahiplerinin bilinçli ve doğru adımlar atması her zamankinden daha önemli. 10 yıl uzama süresini aşan kiracıların tahliyesi mümkündür; ancak noter bildirimi, zorunlu arabuluculuk ve ardından dava süreci titizlikle yürütülmelidir.

Ankara Sincan uzman kira avukatı olarak, size bu süreçte eksiksiz destek sunabilir, tüm süreci zamanında ve yasalara uygun şekilde yürütebilirim. Kira uyuşmazlıkları ile ilgili merak ettiklerinizi sormak, hukuki destek almak için hukuk büromuzla 0539 916 1884 numaralı cep telefonu üzerinden iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerimiz aşağıda mevcuttur. İlgili bağlantılara tıklayarak web sitemizi ziyaret edebilir, ofisimizin konumunu görebilirsiniz.

📞 İletişim Bilgilerimiz

 Avukat Nafiye Ulusoy Hukuk & Danışmanlık
🌐 nafiyeulusoy.av.tr
 📱 0539 916 18 84
 📍 Atatürk Mah. Atatürk Cad. No: 2/12 Sincan/Ankara

Web sitemizde yer alan kira uyuşmazlıkları ile ilgili makalelerin listesi aşağıda mevcuttur. Okumak için başlığa tıklayabilirsiniz.

1- Kiracı olarak hangi durumlarda tahliye edilirim? 

2- Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli?

3- E-Devlet üzerinden kira sözleşmesi nasıl yapılır? 

4- Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası 

5- 2025 ev kiraları ve kiracı haklarında bilmeniz gerekenler 

6- Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi: Haklar ve süreçler 

7- Kiracının tahliye davası - Kiracı nasıl çıkartılır?

8- Ev sahibim kontrat bitmeden beni çıkarabilir mi? Kiracı hakları ve hukuki çözümler

9- Mart ayı kira artış oranı 2025

10- Kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir? 2025  

11- Kira bedeli tespit davası nedir, nasıl açılır? 2025